Latere leeftijd - De Keizer

Op latere leeftijd een huis kopen

De hamvraag: huren of kopen?

Op enig moment staat u voor de keus. U heeft een stevige overwaarde opgebouwd in uw huidige huis en bij verkoop komt deze overwaarde (onbelast) vrij.

U bent toe aan uw volgende woonstap, maar hoe nu verder? Incasseert u de overwaarde en gaat u huren of kopen?

Uiteraard spelen er bij iemand die op latere leeftijd koopt hele andere dingen als bij een starter. Op verdere vermogensopbouw (aflossen) zit u niet meer te wachten, het gaat om lage en bestendige maandlasten zodat u zoveel mogelijk kunt genieten van het leven.

Natuurlijk kunt u de overwaarde uit uw woning incasseren en gaan huren. Een aantal dingen moet u dan goed in de gaten houden en de combinatie van die dingen kan heel benauwend zijn.

  • Huren stijgen. Op enig moment is de overwaarde op en is de gestegen huurlast dan nog wel betaalbaar?
  • Op uw spaarrekening krijgt u weinig rente terwijl u wel te maken heeft met vermogensbelasting en inflatie, waardoor u overwaarde in essentie langzaam wegsmelt
  • U zult voor u zelf een heel strak beheer moeten voeren op de overwaarde. U moet het geld per maand verdelen, rekening houdend met de vorige twee punten. Dat is best spannend.

Als u gaat kopen kunt u ervoor kiezen een deel van de overwaarde in handen te nemen en daarnaast een hypotheek te nemen. Doet u dat aflossingsvrij en zet u ook de rente gelijk 20 jaar vast, dan weet u waar u aan toe bent qua maandlast (vaak kunt u heerlijk wonen voor slechts een paar honderd Euro) en kunt u de rest van uw inkomen en vermogen vrij besteden.

Een aflossingsvrije hypotheek mag nog altijd

Door wisselende berichtgeving in de media is het voor niemand meer duidelijk hoe de spelregels rondom een aflossingsvrije hypotheek er uitzien. Het gros van de mensen denkt dat een aflossingsvrije hypotheek helemaal niet meer mogelijk is.

Niets is echter minder waar.

De wet zegt dat u nog altijd een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten, maar het aflossingsvrije gedeelte in uw hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van uw nieuwe huis.

De verwarring ontstaat uit het volgende feit: als u een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit heeft u geen recht meer op rente-aftrek. Als u in 2012 al een hypotheek had en u heeft een fiscaal overgangsrecht dan heeft u mogelijk ook nog eens wél aftrek over uw aflossingsvrije hypotheek.

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten, u betaalt namelijk alleen rente en geen aflossing.

Is een aflossingsvrije hypotheek dan altijd de beste oplossing? Nee, zo kunt u dat niet stellen, dat is in ieders persoonlijke situatie bekijken. Er loopt nu ook een campagne vanuit de banken/overheid om mensen te wijzen op het feit dat u bij en aflossingsvrije hypotheek bepaalde dingen heel goed in de gaten moet houden. Zo moet u bijvoorbeeld tijdig doorverlengen, anders staat er over 30 jaar iemand bij u op de stoep. Ook zult u moeten kijken of de maandlast die er na pensionering nog over is – als u dan nog een hypotheek hebt én nog in uw huis wilt blijven wonen – betaalbaar voor u is. Maar een aflossingsvrije hypotheek is en blijft een belangrijk instrument voor mensen die hun maandlast binnen de perken willen houden.

Met een aflossingsvrije hypotheek bepaalt u zélf of, wannéér en hoe u wilt aflossen. U zit zelf aan het stuur van uw maandlast.

Leeftijd doet er niet toe

Voor een bank maakt het niets uit hoe oud u bent. Mensen hebben vaak het idee dat een pensioeninkomen niet telt of iets dergelijks

Niets is echter minder waar. Het is bijvoorbeeld voor iemand van in de 70 prima mogelijk om een hypotheek te krijgen, ook al is uw levensverwachting geen 30 jaar meer. Als het inkomen voldoende is kunt u nog gewoon een hypotheek krijgen.

Wat wél vaak een rol speelt is hoe hoog de hypotheek is die u nodig hebt ten opzichte van de waarde van uw nieuwe woning. Is dit 100%, dus heeft u de volledige hypotheek nodig, dan kunt u tegen vrijwel onneembare hindernissen aanlopen. U krijgt dan te maken met een aflossingscomponent waar u niet op zit te wachten. Ook kunt u te maken krijgen met een overlijdensrisicoverzekering. Als u een partner heeft en de hypotheek is niet betaalbaar bij overlijden van één van beiden én de overblijver wil blijven wonen, dan zult u dit moeten verzekeren. Áls dat al mogelijk is, dan gaat dat vaak alleen maar tegen astronomische bedragen aan maandpremie.

Dus: doet leeftijd ertoe? Nee. En al zeker niet als u een stevig gedeelte van de woning kunt ‘aanbetalen’ uit eigen geld of overwaarde van uw huidige woning.

Nu al met pensioen of binnen 10 jaar met pensioen? Veel meer mogelijk!

Hoe hoog de hypotheek is die u kunt krijgen hangt af van uw inkomen. Dat is op zich logisch. Maar in Nederland zitten er wel wat vreemde dingen in het bepalen van de maximale leencapaciteit.

Het werkt als volgt: een bepaald gedeelte van uw inkomen mag u uitgeven aan hypotheeklasten. Ruwweg is dat 30%. Vervolgens wordt er gekeken welke hypotheeklast u dan kunt betalen en welke hypotheekhoogte daar dan bij hoort. Ook nog logisch.

Maar vervolgens komt er een wat vreemde zijstap. Bij het bekijken van die maximale last en maximale hoogte wordt er altijd gedaan alsof u een hypotheek hebt met volledige aflossing. Als u dat niet hebt, omdat u bijvoorbeeld recht heefr op een deel hypotheek aflossingsvrij, ontstaat er een lagere maandlast. Maar kunt u daardoor ook een hogere hypotheek krijgen? Nee dus.

Gaat u op latere leeftijd een huis kopen, dan kan het zo zijn dat u pensioeninkomen onvoldoende is om een hypotheek te krijgen op grond van de ‘oude’ toetsmethodiek. Voor kopers op latere leeftijd geldt er inmiddels gelukkig een betere berekening van de maximale hypotheekhoogte. Voor deze kopersgroep is het namelijk in grote lijnen zo dat aflossen geen rol meer speelt en dat het gros van deze kopers voor een aflossingsvrije hypotheek kiest. Met veel lagere maandlasten dus.

Om tegemoet te komen aan de woonwensen van deze kopersgroep (de normale toetsmethodiek voor de maximale hypotheek komt niet overeen met het ‘hypotheekgedrag’ van deze doelgroep) is door het kabinet een betere toetsmethodiek ingesteld. Deze toetsmethodiek kijkt naar de werkelijke lasten die er bij de gekozen hypotheek ontstaan.

Gaat u binnen 10 jaar met pensioen of ben uw al met pensioen, dan kunt u mogelijk gebruik maken van deze verbeterde toetsmethodiek en kunt u dus mogelijk een hogere hypotheek krijgen. Uiteraard zijn er wel bepaalde voorwaarden waar u aan moet voldoen, maar deze verruiming voor kopers op latere leeftijd is bijzonder welkom. Fijn wonen, op welke leeftijd dan ook!